楼市统计难准确统计局房价指数考虑地方压力

2018年07月31日 来源:

楼市统计难准确:统计局房价指数考虑地方压力

不整治楼市统计乱象,所有规划都将成摆设

官方与民间机构统计数据南辕北辙也就罢了,官方机构之间数据打架竟也成家常便饭。楼市数据披露的这种怪状,不仅无法为趋势判断提供可靠决策依据,不能给政策制定提供准确的信号,更无法给购房者置业提供可靠的参考。

楼市数据乱像和打架现象不是今年独有,但今年楼市各方数据反差之明显、各界对此反响之激烈却是往年不可比拟的。这是因为,在楼市前景扑朔迷离、政策骑虎难下、限购是否该退出相当纠结的背景下,当前楼市数据披露之现状,不仅无法为趋势判断提供可靠决策依据,也不能给政策制定提供准确的信号,更无法给购房者置业提供可靠的参考。

趋势判断是行业数据的基础功能。未来楼市如何走,看空者有之、唱多者也有之,见仁见智,这本属常理,但做判断的数据基础不该提供相反的信号。而不可思议的是,这种现象屡屡上演。以房价为例,国家统计局6月18日公布的数据显示,5月70个大中城市中房价环比下跌的35个,其中一线城市中只有北京微涨,广州持平,而上海、深圳则出现近两年来首度房价环比下跌。然而,某研究院此前发布的数据则是,5月一线城市新建商品住宅成交均价环比增长3.7%,同比增长10.6%。京、沪、穗、深四市环比分别上涨1.6%、6.6%、14.4%、1.5%。

官方与民间机构统计数据南辕北辙也就罢了,官方机构之间数据打架竟也成家常便饭。以广州为例,国家统计局数据显示,今年3至5月,广州房价环比涨幅分别为0.4%、0.1%和0,而广州市国土房管局的统计数据却显示,3至5月广州房价环比上涨分别为10.4%、1.5%和2.1%,连续三个月创下新高。事实上,这样的乌龙现象已不是第一次上演了,也不仅在一个城市上演。

房价统计的另一个大问题,是缺乏代表性和客观性,这是大忌。目前,各大城市新房供应沿中心区向外围同心圆式扩展。相应的,可比房价水平也沿中心区向外围而依次下降。因此,即便新房价格水平统计准确,但其同环比变化缺乏参考价值,也就无法做趋势判断了。比如,今年新房价格在数据上下跌了,但到底是外围新房供应增加了,还是房价真下跌了,单从数据上看不能下结论;再比如,2011年以来,为规避限价政策,开发商纷纷改装修房为毛坯房,或采用双合同(销售合同和装修合同),价格在数据上表现为下跌或平稳,但真实价格水平可能却上涨了。

住房成交量的数据也是如此,游离于政府签和备案之外的房屋交易大行其道。在各大城市,特别是一线和二线重点城市,小产权房交易、军产房交易、商务公寓交易、非法集资建房等等,均没有纳入商品住房交易中,导致住房实际交易量被不同程度地低估。即便是商品住房交易中,送面积、偷面积等现象普遍存在,交易规模也被不同程度地低估或高估了。相应的,人均住房、每平方米住房价格统计也不可能准确了。

楼市数据统计体系中,开发投资、新开工、竣工和新房交易量价等政府关心的、与国民经济密切相关的数据披露还比较齐备,但其他产品层次的数据缺失很严重。比如,政府仅披露新房的价格,而由于长期受阴阳合同干扰,二手住房的价格与真实价格天壤之别;租赁价格的官方数据更是长期处于空缺状态,市场上发布的租金价格和指数也是房产中介计算出来的。但是,在任何一个城市,最大中介的市场份额也没有达到50%,租金价格的代表性之差可想而知。很难想象,对于一线和二线重点城市,二手住房交易早已经超过了新房、租赁率超过了50%,但是却没有权威和统一的二手房交易价格和租赁价格。

另外,楼市目前披露的数据偏宏观,而中观的区域数据和微观的片区数据缺失严重。在各大城市,主城区与非主城区、热点片区与非热点片区、新区与老区,房价的水平差别非常大,这反映的是不同区域公共服务完善程度、住房供应效率、购房意愿和投资炒作的差别。此外,空置率、房价收入比、租售比等重要指标性数据缺失更严重。而这些不同区域的数据、专项指标数据,对于楼市和整个行业非常重要,本来能成为政府未来公共服务规划、片区发展规划、城市更新规划、住房供应规划、土地供应及节约利用最佳的指导信号,也能给老百姓市场判断、购房置业提供实用的参考,也是老百姓最希望看到的数据信息。

楼市数据问题还表现在统计方法上。价格水平(简单价格、中位价格和加权价格)和价格指数是主要的两种房价统计方法,民间机构、房产中介和媒体一般披露价格水平,而国家统计局仅公布主要城市的房价指数。从应用角度看,两者都非常重要。但在目前,房价水平统计存在如上我们阐述的多方面问题,无法发挥应有的功能;而国家统计局编制和发布的房价指数受到的行政干预和考虑较多,比如稳定市场预期、地方政府压力、房价控制目标等等,也不客观

楼市统计难准确统计局房价指数考虑地方压力

随着城镇居民基本住房需求的初步解决,我国房地产已告别了大规模建设的时期,而进入存量时代的下半场。过去,由于住房相对短缺,尽量多盖房是管理部门的第一要务,而在哪里建房、建设什么样的房、给谁建房等都不是多大的问题。进入存量时代后,老百姓的需求更多集中在改善住房,面对这种差异化的需求,就需要考虑建多少房、在哪里建、建设什么样的房、给谁建等问题。而这些问题需要完善的、系统的数据支撑。目前,之所以到处存在住房空置与老百姓买不到合意房子并存的现象,特别是在保障房领域,就在于住房供应没有完善的数据体系的支撑。今年,国家及各地方都要开始准备编制全国及各地方的住房建设十三五规划。如果没有完善的数据支持,十三五规划难逃成为摆设的结局。当然,数据体系的完善,也将提高房地产行业管理的软实力。

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